В последнее время в торгово-промышленные палаты поступают многочисленные обращения субъектов предпринимательской деятельности об оформлении заключений об обстоятельствах непреодолимой силы (форс-мажора) в отношении обязательств по уплате арендных платежей за пользование помещениями в объектах недвижимого имущества коммерческого назначения.

Информируем о том, что с 1 апреля 2020 г, вступил в силу Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

В соответствии со статьей 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договору аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения и (или) отсрочки уплаты арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования арендованного имущества, связанной с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Условия и сроки предоставления отсрочки уплаты арендных платежей в отношении договоров аренды недвижимого имущества установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 года №439.

Однако указанные льготы применяются не ко всем арендаторам, а лишь к  указанным в постановлении Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 года №434.

В сложившейся ситуации рекомендуем Вам обращаться с письменным заявлением к арендодателю об отсрочке уплаты арендной платы в соответствии со статьёй 19 Закона № 98-ФЗ.

В отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы в 2020 году.

Согласно части 2 статьи 19 указанного Федерального закона арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности на территории субъекта Российской Федерации.

Также сообщаем, что на основании Постановления Правительства Пензенской области от 06.04.2020 г. № 203-пП с момента введения режима повышенной готовности на территории Пензенской области, предусмотренного постановлением Правительства Пензенской области от 16.03.2020 N 27 "О введении режима повышенной готовности на территории Пензенской области" (с последующими изменениями), для субъектов малого и среднего предпринимательства, использующих на правах аренды государственное имущество Пензенской области установлена отсрочка оплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и ее уплата равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году, или по соглашению сторон.

Также освобождены от арендной платы арендаторы, не использующие государственное имущество Пензенской области в связи с введением режима повышенной готовности на территории Пензенской области, на период, установленный постановлением Правительства Пензенской области от 16.03.2020 N 27 "О введении режима повышенной готовности на территории Пензенской области" (с последующими изменениями).

Одновременно сообщаем, что в соответствии с ч. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ, с учетом позиций судов высших инстанций, изложенных, в том числе в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7, к обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажор) не относятся, предпринимательские риски, в частности нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств, а также финансово-экономический кризис, изменение валютного курса, девальвация национальной валюты, преступные действия неустановленных лиц, если условиями договора (контракта) прямо не предусмотрено иное, а также другие обстоятельства, которые стороны договорных отношений исключили из таковых.

Невозможность исполнения денежных обязательств, а именно оплаты арендной платы по договору подпадает под критерий «отсутствие необходимых денежных средств», который, согласно вышеуказанным нормам законодательства не может являться основанием для признания наличия обстоятельств непреодолимой силы.

Данный вывод обусловлен тем, что ввиду установленных органами государственной власти ограничений, субъекты предпринимательской деятельности не могут осуществлять свою деятельность и, следовательно, получать доход, что в свою очередь приводит к отсутствию денежных средств у организации, что не может быть признано форс-мажором по договору.

На основании изложенного, в соответствии с законодательством РФ и позицией судов высших инстанций торгово-промышленные палаты  не имеют оснований для оформления заключения об обстоятельствах непреодолимой силы в отношении договоров аренды.